Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - это объекты нежилой недвижимости, которые используются для извлечения дохода, коммерческих целей, ведения бизнеса. Именно поэтому, одним из основных подходов к оценке коммерческой недвижимости является доходный подход. Суть похода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, который данный объект принесет в обозримом будущем. Помимо доходного подхода в оценке коммерческой недвижимости также используется сравнительный и затратный подходы.

Коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов:

• Офисная недвижимость (бизнес центры)
• Торговая недвижимость (встроенные коммерческие помещения, ТРК, ТЦ)
• Складская недвижимость (склады, центры распределения, гаражи)
• Индустриальная недвижимость (промышленные зоны)
• Гостиницы

Основные факторы, влияющие на результаты оценки коммерческой недвижимости

Ввиду многочисленного многообразия коммерческой недвижимости данный сегмент является наиболее сложным с точки зрения определения стоимости, поскольку помимо местоположения и состояния на стоимость таких объектов влияет множество характеристик:

• Экономическая ситуация в регионе
• Географическое положение
• Удаленность от центра города
• Наличие прилегающей территории и наличие парковочной зоны,
• пешеходная и транспортная доступность
• Интенсивность трафика
• Физические характеристики объекта: этажность, особенности архитектуры и планировки, год постройки, площадь, материал конструкций и др.
• Состояние ремонта, особенности интерьера
• Визуальная доступность
• Подключенная мощность электроэнергии
• Виды подключенных коммуникаций.

В каких случаях необходима оценка коммерческой недвижимости

• Передача объекта недвижимости или имущественного комплекса в залог
• Сделки между взаимозависимыми обществами
• Взнос в уставный капитал
• Выделение долей, раздел имущества
• Судебные споры
• Составление брачных контрактов или разводе
• Выкуп или изъятии имущества у владельца для государственных нужд
• Ликвидация или банкротство собственника объекта
• Оценка рыночной стоимости и арендной платы по объектам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а так же по организациям и учреждениям с долей государственного владения
• Проведение приватизации
• Вступление в наследство (для нотариуса)
• Урегулирование вопросов налогообложения в тех случаях, когда оценка недвижимости влияет на размеры налоговых выплат;

Перечень документов для оценки

• документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);
• технический паспорт на объект;
• сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть);
• кадастровый план земельного участка;
• документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
• данные о сооружениях, входящих в состав объекта;
• данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке);
• балансовая стоимость объекта;
• сведения о заказчике (наименование, банковские реквизиты, ИНН, ОГРН, адрес, должность, ФИО руководителя).

Данный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен в каждом конкретном случае.